Obligation pour les sans-abri100 000 000 $
Introduction
Homelessness Bond est un instrument d’investissement systémique qui alloue des capitaux privés à un portefeuille de logements permanents destinés aux familles et aux personnes qui vivent dans la rue en raison d’expulsions causées par la crise du logement inabordable.
Au Canada, la crise du sans-abrisme dans les villes est évidente. Elle est complexe et nécessite que les parties prenantes de tous les secteurs contribuent à l’élaboration et à la mise en œuvre de solutions durables et réalisables. Ombrello Solutions se concentre spécifiquement sur les familles et les personnes vivant dans les centres urbains qui ne parviennent pas à trouver un logement en raison de la hausse rapide des loyers. Bien qu’elles aient un emploi et ne nécessitent souvent aucun des services traditionnels associés à l’itinérance chronique, elles vivent dans des refuges. Cela conduit à une aggravation de la crise globale des sans-abri. En raison du manque de lits, les refuges et les centres d’hébergement d’urgence sont contraints de refuser des personnes qui pourraient bénéficier d’un soutien en matière de santé mentale et de toxicomanie.
Trois caractéristiques clésLe sans-abrisme est un problème systémique qui nécessite un instrument d'investissement présentant les trois caractéristiques clés suivantes :
Fournir des logements permanents aux personnes et aux familles qui se retrouvent à la rue à la suite d’une expulsion nécessite des investissements substantiels à long terme dans les infrastructures. La fondation finlandaise Y-Säätiö estime que l’investissement nécessaire pour construire des logements permanents pour les populations vulnérables s’élève à 170 millions d’euros par an. Nous nous attendons à ce que ces montants soient nettement plus élevés au Canada, compte tenu des coûts immobiliers actuels dans toutes les grandes agglomérations urbaines. Historiquement, le coût des logements pour les sans-abri a été inclus dans les budgets alloués aux refuges par les trois niveaux de gouvernement canadien. Cependant, compte tenu des priorités concurrentes en matière de fonds publics, il est difficile d’espérer que le gouvernement ait la capacité d’investir dans cette infrastructure dès le départ.
Les investisseurs privés et institutionnels détiennent les capitaux nécessaires pour permettre cette solution immobilière. Il est évident qu’ils exigent un rendement équitable du marché pour compenser le niveau de risque assumé, car ils ont une obligation fiduciaire envers leurs bailleurs de fonds. Les refuges ne peuvent pas entrer dans une relation d’emprunt direct avec ces investisseurs, car leurs budgets sont soumis à des allocations gouvernementales annuelles qui dépendent des politiques et des élections. Malgré l’intérêt des marchés financiers pour allouer une partie de leurs fonds à la mission de lutte contre l’itinérance (profondément alignée sur les critères ESG), il n’existe aucun mécanisme leur permettant de le faire.
Compte tenu des défis décrits ci-dessus, Ombrello Solutions et DanSa Capital Innovation travaillent ensemble à la mise en place d’un nouveau mécanisme financier, le Homelessness Bond, qui comporte trois éléments innovants principaux ayant un impact direct sur la crise actuelle. Il s’agit notamment de fournir des logements permanents aux personnes et aux familles qui se trouvent dans des refuges en raison d’expulsions.
Composants innovants Ombrello Solutions
Financement de logements permanents
Utilisation du capital initial provenant du produit de l’émission d’obligations pour les sans-abri afin d’acquérir ou de louer à perpétuité des logements permanents dans des immeubles résidentiels anciens et des copropriétés à travers la ville.
Propriété communautaire et gouvernance
Transfert des logements permanents acquis à un fonds d’investissement immobilier communautaire local, dans lequel les fournisseurs de logements d’urgence et les refuges jouent un rôle décisionnel clé.
Création de valeur privée
Grâce à un pacte civique intelligent, établir un accord avec les propriétaires commerciaux et les associations de petites entreprises afin de garantir une réduction de leurs coûts d’exploitation annuels.
Solution proposée
Nous sommes en train de mettre en place un fonds dédié aux sans-abri dont les recettes financeraient directement l’acquisition et l’entretien d’un portefeuille de logements permanents pour les personnes et les familles vivant dans la rue en raison d’expulsions, contribuant ainsi à rendre les villes plus saines. Ces actifs seront détenus et gérés par des refuges, des fournisseurs de logements d’urgence et d’autres organisations à but non lucratif par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement immobilier communautaire.
Les logements permanents seraient répartis dans toute la ville grâce à l’achat ou à la location à long terme d’appartements ou de condominiums dans des immeubles anciens. L’emplacement des logements serait déterminé par les refuges et les fournisseurs de logements communautaires en fonction des besoins des personnes et des familles qui ont été expulsées.
La première tranche de l’obligation pour les sans-abri s’élève à 100 000 000 dollars, qui seront utilisés pour acquérir ou louer (à long terme, minimum 30 ans) 400 logements permanents.
Structure de l'obligation
Obligation de 100 000 000 $ destinée aux investisseurs d’impact (taux d’intérêt de 6 %, durée de 15 ans)
Le produit de l’émission obligataire pour les sans-abri servira à acquérir ou à louer à long terme (minimum 30 ans) 400 logements permanents. Ces logements font partie du parc immobilier existant, répartis dans plusieurs endroits dans des immeubles anciens en copropriété et des immeubles d’habitation.
Les logements permanents seront détenus et gérés par une société d’investissement immobilier communautaire, régie par des refuges locaux, des fournisseurs de logements d’urgence et d’autres organisations à but non lucratif.
Les intérêts sont payés dans le cadre d’un accord civique intelligent conclu avec les associations de petites entreprises et les propriétaires de biens commerciaux, grâce aux économies réalisées sur leurs budgets de fonctionnement grâce à la diminution du nombre de sans-abri dans les environs immédiats. Le coût des intérêts s’élève à 14 dollars par mois et par propriétaire de petite entreprise ou à 14 dollars par mois et par appartement.
Le Homelessness Bond est remboursé à partir du refinancement du Community REIT après une durée de 30 ans.
Les 400 logements sont entretenus grâce aux contributions minimales des locataires, qui ne dépassent à aucun moment 30 % de leur revenu net mensuel ou d’une allocation de logement.
Le Homelessness Bond est géré par un gestionnaire d’actifs institutionnel reconnu.
Résultats systémiques
Contribution à l’amélioration de la santé dans les villes en fournissant 400 logements permanents à des personnes et des familles qui occupent actuellement des lits dans des refuges de nuit ou des logements d’urgence à court terme, ce qui double presque la capacité de ces organisations. Libération d’espace pour les personnes en situation d’itinérance chronique qui ont besoin d’un soutien en matière de santé mentale et de toxicomanie. En fin de compte, offrir à nouveau un refuge aux populations les plus vulnérables du Canada.
Mise en place d’une solution de logement permanent basée sur l’approche éprouvée de la fondation finlandaise Y-Säätiö, selon laquelle les logements permanents sont répartis dans toute la ville afin d’être proches de la communauté des personnes et des familles, des lieux de travail, des écoles, des crèches et des transports publics.
Réduction des coûts privés liés au sans-abrisme actuellement supportés par les propriétaires immobiliers commerciaux et les associations de petites entreprises
Renforcement de l’appropriation communautaire et de la gouvernance à but non lucratif pour le portefeuille de logements permanents par le biais d’un REIT communautaire national.
Gestion professionnelle de l’entretien et des réparations des propriétés, accès aux économies d’échelle au niveau des achats
Résultats humains
Souvent, les personnes et les familles sans domicile fixe qui se retrouvent à la rue à la suite d’une expulsion deviennent des statistiques, des profils anonymes dans les débats politiques ou économiques. Nous avons souhaité présenter quelques exemples concrets de personnes dont la vie serait améliorée si elles avaient accès à un logement permanent à proximité de leur domicile et de leur communauté d’origine.
En mettant l’accent sur des villes plus saines, Ombrello Solutions se fait le porte-parole de ces personnes et leur offre la possibilité de reconstruire leur vie dans la dignité.
Guylaine Faust, 64 yrs
Comment nous en sommes arrivés là
Mme Faust a perdu son emploi en mars 2020 en raison de la Covid-19. Elle a ensuite partagé un appartement avec des amis jusqu’à ce qu’elle doive déménager. Depuis novembre 2023, elle vit d’abord dans une voiture empruntée, puis dans des refuges, où elle peut dormir la nuit, lorsqu’il reste de la place.
Raison pour laquelle elle a besoin d’un logement permanent
Mme Faust travaille à la cafétéria d’un lycée public à Laval, au Québec. Elle travaille 30 heures par semaine à 16 dollars de l’heure. Elle ne gagne pas assez pour louer un appartement seule et ne se sent pas à l’aise à l’idée de partager un appartement avec des inconnus.
Elle n’a pas besoin de services particuliers, mais souhaite trouver un logement permanent à proximité de son travail et desservi par les transports en commun.
Ferhat Aberkan, 60 yrs
Comment nous en sommes arrivés là
M. Aberkan a perdu son emploi dans un restaurant à la suite d’un accident du travail. Il a été expulsé de son appartement, le propriétaire ayant décidé de récupérer le logement pour son usage personnel. N’ayant pas réussi à trouver un autre logement abordable, M. Aberkan se retrouve depuis décembre 2023 sans domicile fixe et dépendant des refuges, sans aucune garantie d’obtenir un lit pour la nuit.
Raison pour laquelle un logement permanent est nécessaire
M. Aberkan a droit à une aide sociale de 500 dollars par mois en raison de sa blessure. Avec ce revenu, il ne peut tout simplement pas payer un logement permanent.
Il n’a pas non plus besoin de services particuliers, il n’est donc pas nécessaire qu’il utilise un lit dans un refuge qui pourrait offrir les services nécessaires aux personnes sans domicile fixe de longue date.
Mario Chartrand, 62 yrs
Comment nous en sommes arrivés là
M. Chartrand vit dans des refuges depuis le 1er février 2023. Il souffre d’arthrite chronique et d’ostéoporose, et doit consulter une infirmière pour son état de santé. Bien qu’il ait besoin de soins médicaux, il n’a pas besoin de services particuliers.
Raison pour laquelle il a besoin d’un logement permanent
M. Chartrand ne travaillera probablement jamais, c’est pourquoi il a besoin d’un logement permanent situé à proximité de son refuge actuel, où il a trouvé une communauté et où il bénéficie d’un suivi médical.
Data source: public document and public document # 2 published in Montreal, QC, CA.
Source des données : document public et document public n° 2 publié à Montréal, QC, CA.