Obligation pour les infrastructures municipales250 000 000 $
Introduction
Le Civic Infrastructure Bond est un instrument d’investissement systémique qui vise à relever le défi consistant à attirer des capitaux privés et institutionnels vers un portefeuille d’actifs naturels et liés à la biodiversité dans les villes du Canada. Historiquement, ces actifs ont été financés par un mélange de capitaux publics, philanthropiques et d’impact. Cependant, la perte de nature et de biodiversité dans les villes se produit à un rythme dévastateur, alimentée par la croissance démographique et les besoins en logements, qui impliquent souvent de sacrifier des espaces verts au profit de projets immobiliers.
Pour ralentir, voire inverser, l’appauvrissement des infrastructures vertes vivantes dans les villes canadiennes, il est nécessaire d’allouer des capitaux à grande échelle à un portefeuille de solutions fondées sur la nature. De nombreuses organisations tentent de relever ce défi en créant un nouveau fonds d’impact et en s’efforçant de lever des fonds auprès du secteur privé. Cependant, cela s’avère difficile, car les fonds d’impact utilisent encore les instruments financiers traditionnels et les paramètres de souscription qui ne fonctionnent tout simplement pas pour les actifs naturels et liés à la biodiversité.
Trois obligations principalesCapital markets require three main obligations from any fixed income investment vehicle.
Souscrire un portefeuille d’actifs naturels et liés à la biodiversité sur la base des services écosystémiques qu’ils produisent n’est pas une méthode viable pour garantir aux détenteurs d’obligations des rendements réguliers au taux du marché, ni le remboursement final de la dette. Les marchés du carbone sont naissants, la tarification des crédits carbone et biodiversité est trop imprévisible et il n’existe aucune norme comptable convenue pour refléter les services environnementaux dans le compte de résultat. Le financement basé sur les résultats est tout aussi difficile à mettre en œuvre, car il est complexe, nécessite une collaboration entre les parties prenantes, y compris entre les trois niveaux de gouvernement, qui n’existe pas encore, et entraîne des coûts juridiques initiaux élevés.
Ainsi, les seules solutions actuellement disponibles sur les marchés financiers sont les mécanismes de financement mixte, qui sont difficiles à mettre en œuvre à grande échelle et lents à mettre en place.
Compte tenu de ce qui précède, Ombrello Solutions et DanSa Capital Innovation étudient et conçoivent un nouveau mécanisme financier comportant trois éléments innovants principaux, qui permettent à l’obligation d’infrastructure civique d’accomplir ce qui n’a pas été fait jusqu’à présent, à savoir regrouper les capitaux privés et institutionnels en faveur de solutions fondées sur la nature dans les villes.
Composants innovants Ombrello Solutions
Financer la nature
Propriété communautaire et gouvernance
Découplage des risques
Solution proposée
Nous sommes en train de mettre en place une obligation d’infrastructure civique dont le produit servirait à financer l’acquisition et l’entretien d’un portefeuille d’actifs civiques urbains à travers le Canada, qui contribuent de manière significative à l’amélioration de la santé des villes. Ces actifs seront détenus et gérés par la communauté locale par le biais d’un fonds de dotation communautaire. Chacun de ces actifs se trouve à moins d’un kilomètre de biens immobiliers existants et futurs appartenant à des promoteurs commerciaux. Le service et le remboursement de l’obligation d’infrastructure civique proviennent de l’appréciation de la valeur de ces actifs immobiliers privés.
La première tranche de l’obligation d’infrastructure civique s’élève à 250 000 000 $ et sera utilisée pour l’acquisition et la restauration écologique d’un portefeuille identifié d’actifs naturels au Québec et en Ontario. Le portefeuille se compose de sites privés qui permettront d’accroître la résilience climatique et la préservation de la biodiversité au fil du temps, et d’ajouter de la valeur au quartier et au bien-être de la communauté locale.
Structure proposée pour l'obligation
- Le prêt obligataire est géré et remboursé par le biais d'un accord civique intelligent, signé et enregistré à titre perpétuel avec chaque propriétaire immobilier et promoteur participant. L'accord civique intelligent permet de récupérer une partie de la plus-value immobilière (actuelle et future) à chaque refinancement ou vente.
- La biodiversité et les actifs naturels financés sont détenus et gérés collectivement par un fonds communautaire, qui optimise les résultats pour la communauté et dispose d'un organe de gouvernance comprenant des organisations locales à but non lucratif, des organisations spécialisées dans la biodiversité et la restauration de la nature, des groupes communautaires ainsi que la municipalité et les promoteurs immobiliers concernés.
- Pendant les dix premières années, l'obligation est garantie par un collectif de fondations privées, d'investisseurs d'impact et de compagnies d'assurance, soit par un capital de première perte de 50 000 000 $, soit par une garantie.
- L'obligation fait l'objet d'un placement privé et ses parts sont achetées par divers investisseurs accrédités, notamment des family offices privés et des fonds de pension.
- L'obligation est gérée par un gestionnaire d'actifs institutionnel reconnu.
Définition d'un investissement qualifié
Le portefeuille financé se compose d’actifs naturels qui renforcent la résilience climatique et la préservation de la biodiversité au fil du temps, et qui apportent une valeur ajoutée au quartier et au bien-être de la communauté locale. On peut citer comme exemple un parc renaturalisé dédié à l’atténuation et/ou à l’adaptation au changement climatique, qui est également accessible au public et facilite son utilisation (à concevoir en collaboration avec les groupes communautaires locaux) ; un jardin pluvial qui prévient les inondations pour les résidents locaux ; une forêt Miyawaki ; ou un parc urbain de gestion des eaux pluviales.
Le projet fait partie du site des promoteurs ou est adjacent à celui-ci ; un exemple serait un parking à côté d’un centre commercial, qui pourrait être converti en petit parc. Cet atout naturel urbain attirerait de nouveaux visiteurs et profiterait ainsi aux ventes du centre commercial, contribuerait à l’atténuation du changement climatique, permettrait aux résidents des immeubles de grande hauteur voisins d’avoir accès à des espaces verts et contribuerait globalement à renforcer la communauté dans la région.
Le propriétaire/promoteur immobilier adjacent a pour modèle économique de conserver ses actifs immobiliers et de tirer profit de leur augmentation de valeur au fil du temps ; ainsi, les biens immobiliers résidentiels adjacents sont proposés à la location plutôt qu’à la vente ; ce modèle fonctionne bien avec les biens immobiliers commerciaux et les bureaux.
Résultats
La structuration réussie d’une obligation d’infrastructure civique de 250 millions de dollars est en soi un accomplissement. 125 acres de sites naturels matures et riches en biodiversité seront acquis et préservés à perpétuité. Cela signifie que les communautés qui auraient perdu l’accès à des espaces verts seront désormais propriétaires de ces actifs inestimables, garantissant ainsi la prospérité de cette infrastructure civique et, à terme, contribuant considérablement à la résilience climatique de nos villes.
Tout aussi important, nous fournirions au marché canadien des éléments de construction clés qui permettraient aux investisseurs privés et institutionnels d’allouer des capitaux, à grande échelle, à des actifs naturels et de biodiversité dans les villes. Plus précisément, la structuration réussie et l’émission subséquente de l’obligation d’infrastructure civique de 250 millions de dollars démontreraient la faisabilité des éléments suivants :